发布时间：2022-12-14 14:17:41
作者 | 刘莹
出品 | 焦点财经
11 月 29 日，北京 2022 年第四批集中供地落锤，6 宗住宅地块成功出让，135.22 亿元成交价款落袋为安。
在前三批次土地供应端稳健输出后，北京第四批次集中供地，规模虽明显缩减，仅推出 6 宗地，热度却达到了较高水平。其中，3 宗地块触顶，从溢价率来看，本轮亦创下了 2021 年集中供地以来 7 批次溢价率的新高，达 10.02%。热度高涨之下，此次拍地流拍率继续维持 "0" 态势。
诸葛找房分析认为，北京本轮土拍热度高涨，溢价水平创新高，同时拿地企业以国企和部分优质民企为主。这主要由于近期金融端支持房企政策频发，" 三支箭 " 均已发射，提升了房企拿地的积极性。此外，北京作为一线城市，市场较为坚挺，是开发商拿地的首选城市。
中指研究院土地事业部研究负责人张凯也提到，此次北京第四批次土拍热度一定程度上超出预期，主要受三方面因素影响。
一是，目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。
二是，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地仅成交 49 宗，同比去年全年的 64 宗减少了近 梁博士中华骨霸24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年四批次有所斩获和补仓。
三是，北京很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推上了新的台阶。
" 热 " 与 " 冷 "
此次北京集中供地虽整体较 " 热 "，但具体到各行政区来看，则 " 冷热不均 " 现象明显。
具体来看，朝阳最 " 热 "。朝阳区推出的 3 宗地块，每宗都吸引了十余家房企报名参与，高于石景山、门头沟和通州三宗地块报名房企的总和，且 3 宗地块均触顶。
其中，朝阳平房乡 PF44 地块吸引了 10 家房企及联合体报名参与，现场竞价达上限后，有 5 家企业参与摇号环节，最终由 " 保利 + 建工 " 以 25.53 亿元 +10000 平米现房销售面积竞得。
朝阳平房乡 PF45 号地块吸引了 14 家企业主体报名参与，也是挂牌时报价最多的地块。有 8 家企业参与竞现房销售面积，触达上限后最终摇号由三元嘉业以 24.38 亿 +10000 平米现房销售面积竞得。
朝阳区奶西村 29-321 地块吸引了 9 家企业报名参与，最终 4 家企业参与摇号，由 " 金隅 " 以 32.315 亿 +35000 平现房销售面积竞得。
粗略计算可知，北京第四批次集中供地中，朝阳区所供应的 3 宗地，成交总价即达 82.22 亿元，占此次土拍成交总价 135.22 亿元的 60.8%。而来自石景山、门头沟、通州等区域的另外 3 宗地块，则只占据了 39.2%，不足 4 成。
焦点财经获悉，石景山区老古城综合改造土地一级开发项目 1608-626 地块吸引了 5 家企业报名参与，最终由中海竞得，溢价率 5.58%。门头沟区永定镇地块则在公开竞拍前一日底价成交，由中建方程 + 中建信和联合体以 7.9 亿元成功摘得。通州区永顺镇地块因无人递交现场竞价申请单，由北京城建兴华以 16.69 亿元摘得。
克而瑞指出，从盈利空间方面来看，本轮北京中华骨霸多少钱一盒土拍 " 让利 " 表现更为明显，6 宗地块的平均地价房价比为 0.54，与上一轮相比仅提升 0.04，但平均房价地价差达到 34777 元 / 平方米，比上一轮提升了 5000 元 / 平方米。朝阳区的 3 宗地块均达到现房销售面积的上限，对于房企回款会产生一定影响，尤其金隅所竞得的奶西村地块，现房销售比例达到 50% 左右，但房价地价差将近 4 万元 / 平方米，项目盈利依然可期。
盈利空间的进一步扩大，也是刺激房企积极拿地的重要原因，克而瑞称。
" 老面孔 " 与 " 新面孔 "
焦点财经注意到，本次北京土拍，金茂、中海、华润、保利、招商、金隅、首开等 " 老面孔 " 均有报名。其中，金茂表现最为活跃，共计报名 5 宗地块，独立报名了朝阳平房 2 宗、古城和通州地块；联合首开报名了朝阳中华骨霸哪里买 奶西 321 地块。在此前的第三批次土拍中，金茂也积极报名了 5 宗地块，最终拿下了大红门 1 宗地块。只是此次土拍中，金茂并无斩获。
中海的表现仅次于金茂，报名其中 4 块地，但只在石景山斩获一宗。克而瑞指出，石景山本就是中海新城的大本营。目前，中海已在石景山布局了中海天钻、天玺、云庭等项目，且石景山古城区当前恰在新房供应空档期，此刻补仓正合适。此次中海竟得的地块，本身也被中海的项目所包围。其中，北侧为中海金石公馆、西侧是中海金玺公馆、西北侧是中海长安雅苑，西南是中海大厦。
紧随中海之后的是保利 & 建工联合体，此次土拍，其共参拍了 3 宗地块，竟得一宗。
不止于 " 老面孔 "，一些财力雄厚、融资能力强劲的 " 新面孔 " 也在积极入局。不再满足于布局北京郊区的中建系就是典型的一个。
据焦点财经不完全统计，2022 年至今的北京四个批次集中供地中，中建系已累计投入约 516 亿元，崭获 14 宗住宅地块。中海之外，中建八个工程局中，有近一半的地产公司布局北京。第四次集中供地中，中建一局、二局、五局、八局及中建方程均有报名，偏爱朝阳市场，但运气不佳，未有斩获，仅有中建信和（中建五局持股 47%，为第一大股东）、中建方程（中国建筑 100% 持股）联合体作为一级开发企业斩获了门头沟一宗地块。相比中建智地（一局）、中建玖合（二局）、中建壹品（三局），中建方程与中建信和稍显陌生，但全国各地多个中建系房企齐聚北京参拍，侧面反映着其对北京市场的看好。
北京首农集团旗下的三元嘉业在参与了第二批次小瓦窑地块、第三批次永丰地块后，此次终于有所斩获。经过 19 轮争夺，三元嘉业力挫中建一局、城建兴华、中建八局、首开、京宸盛汇等 13 家企业，拿下朝阳平房乡 45 地块，溢价率 15%，一鸣惊人。这也是本轮拍地中楼板价最高的地块。
整体看，此次北京集中供地的中华骨霸胶囊哪里有卖报名房企，仍以国企、央企为主，京宸盛汇是唯一报名参加竞拍的民企，且未有斩获。企查查显示，该企业于 2022 年 11 月 8 日成立，注册地址在怀柔区，注册资金 1000 万元，实际控制人和最终受益人为王海朝。
克而瑞指出，此次土拍不论是参与还是拿地，央、国企的参与程度都是最高的。在摆脱城投依赖的同时，民企还尚未现身，未来北京的新房市场将继续由这些头部房企分食。
另外，此次土拍中也可窥见 " 双碳 " 目标的身影。比如，中海竞得的石景山地块，挂牌文件就显示，鼓励建设全龄友好社区及实施超低能耗建筑。地块上所建项目须满足绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到 60% 即 A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统等高标准商品住宅基本品质要求。三元嘉业竟得的朝阳平房乡地块亦有类似规定。
